نگاه مشتقه به بورس تهران
دنیای‌اقتصاد- امیرعلی جراحی : بررسی‌ها نشان می‌دهد که بازارهای مالی در دو هفته اخیر با استقبال خوبی از سوی سهامداران مواجه شده‌اند. بخشی از این رونق ناشی از افزایش نرخ دلار و همینطور حمایت‌های انجام‌شده از بورس تهران بوده‌است. احتمال می‌رود که در آینده نیز وضع این بازار‌ها رو به بهبود باشد، زیرا با آمار‌های تورم منتشرشده توسط فدرال‌رزرو، خوش‌بینی‌ها نسبت به آینده تورمی آمریکا، بیشتر شده که این اثر مثبتی بر بازار کامودیتی‌ها و به‌تبع آن، بورس تهران دارد.
بنا به نظر کارشناسان، بازار مشتقه در هفته گذشته معاملات خوبی را شاهد بود. بررسی آمار‌های معاملاتی نشان می‌دهد که میانگین روزانه ارزش معاملات در هفته سوم آبان‌ماه نزدیک به ۸/ ۱۴میلیارد‌تومان بود. مقایسه این آمار با ماه‌های گذشته نشان می‌دهد که ارزش معاملات نسبت به میانگین روزانه ماه‌های شهریور و مهر به ترتیب رشدی برابر با ۹۸درصد و ۲۹درصد را تجربه کرد، اما در هفته‌ای که سپری شد ارزش معاملات افت محسوسی نسبت به هفته دوم آبان‌ماه داشت. با توجه به اینکه ارزش معاملات کل بازار سهام نیز در آن هفته قابل‌توجه بود، می‌توان رشد ارقام ارزش معاملات در هفته دوم آبان را توجیه کرد. در آن هفته میانگین روزانه ارزش معاملات به ۵/ ۱۸میلیارد‌تومان رسید که این نشان می‌دهد هفته سوم افت ۲۰درصدی را در این آمار تجربه کرده‌است. همچنین بیشترین ارزش معاملات در طول سال۱۴۰۱ در روز ۹ آبان رخ داد که به بیش از ۴۰میلیارد‌تومان رسید. یکی دیگر از آمار‌های مهم، حجم معاملات است. بررسی‌ها نشان می‌دهد که در هفته‌ای که گذشته این آمار رشد بااهمیتی داشته است. میانگین روزانه حجم معاملات نسبت به میانگین این آمار در شهریور، مهر و هفته دوم آبان رشدی برابر با ۲۰۱درصد، ۱۰۰درصد و ۱۲۴درصد را به خود دیده است. با وجود اینکه ارزش معاملات در هفته سوم آبان نسبت به هفته قبل از آن افت داشت، اما حجم معاملات روند رو به‌رشدی داشته که نشان می‌دهد ارزش هر قرارداد به‌طور میانگین با افت همراه شده‌است.
آخرین آمار مهم معاملاتی، توان مالی افراد است. این آمار نشان می‌دهد که هر فرد فعال در بازار مشتقه طی آن روز، به‌طور میانگین چقدر سرمایه وارد بازار کرده‌است. بررسی این آمار می‌تواند خبر از میزان اعتماد و میزان تمایل افراد برای واردکردن پول خود در این بازار بدهد. در هفته گذشته به‌طور میانگین هرروز توان مالی افراد برابر با یک‌میلیون و ۳۰۰هزار‌تومان بوده‌است.
این آمار نشان می‌دهد که در هفته سوم آبان نسبت به میانگین روزانه شهریور، مهر و هفته دوم آبان افتی برابر با منفی ۲۰درصد، منفی ۳۶درصد و منفی ۶۲درصد را تجربه کرده‌است. این نشان می‌دهد که بیشترین میزان توان مالی در هفته دوم آبان بوده اما در هفته گذشته، این آمار حتی از ماه‌های گذشته نیز مقدار کمتری را به‌ثبت رسانده است. تحلیل این آمار‌ها نشان می‌دهد که پس از افت‌های چندهفته‌ای بازار سهام، سرانجام با حمایت‌های انجام‌شده و همچنین رشد نرخ ارز، رونق به بازار بازگشته است. از طرف دیگر با معاملات نقطه ای چیست؟ منتشر‌شدن آمار تورم نقطه‌به‌نقطه آمریکا توسط مقام پولی این کشور، می‌توان انتظار داشت که در آینده وضعیت بازار کامودیتی‌ها رو به بهبود باشد که تاثیر مستقیمی بر بورس تهران و همینطور بازار مشتقه، خواهد گذاشت.
کسادی بی سابقه خانه های نوساز
تورم مصالح ساختمانی، شکاف قیمت آپارتمانهای نوساز و قدیمی‌ساز را تشدید کرده و به همین لحاظ تعداد معاملات خانه‌های نوساز به پایین‌ترین حد .
تورم مصالح ساختمانی، شکاف قیمت آپارتمانهای نوساز و قدیمی‌ساز را تشدید کرده و به همین لحاظ تعداد معاملات خانه‌های نوساز به پایین‌ترین حد خود رسیده و نسبت به هشت سال قبل ۵۰ درصد کاهش یافته است.
بهار امسال تورم مصالح ساختمانی در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته ۴۳.۴ درصد اعلام شد. بیشترین میزان رشد نیز به گروه سیمان، بتن، شن و ماسه با ۵۵.۸ درصد مربوط بود. تورم مصالح در مقایسه با فصل قبل یعنی زمستان ۱۴۰۰ نیز معادل ۷.۹ درصد رشد کرد.
اثر رشد قیمت نهاده‌های ساختمانی به شکل ایجاد شکاف قیمتی بین واحدهای نوساز و واحدهای با عمر بنای سه سال به بالا بروز کرده است. بررسی‌ها نشان می‌دهد قیمت واحدهای کلیدنخورده که در سال جاری تکمیل شده به مراتب بیش از آپارتمان‌هایی است که تا قبل از سال ۱۳۹۸ وارد بازار مسکن شده‌اند.
بازار مصالح ساختمانی معمولا با مقدار اندکی تفاوت از تورم نقطه به نقطه پیروی میکند. مهرماه سال جاری نرخ تورم نقطه به نقطه ۴۸.۶ درصد بود. اگر قیمت نهاده های ساختمانی نیز به همین ترتیب دچار رشد شده باشد، قیمت ساخت نیز افزایش می‌یابد. این در حالی است که تورم سالانه بازار مسکن شهر تهران ۳۸ درصد اعلام شده است.
با توجه به رکود حاکم بر بازار مسکن در حال حاضر قیمت مسکن دچار عقب‌ماندگی در مقایسه با تورم عمومی شده است. هم‌اکنون می‌توان با قیمت‌هایی به مراتب پایین‌تر از نرخ ساخت، آپارتمان‌هایی با عمر بنای بالای سه سال خریداری کرد. این در حالی است که سهم فروش آپارتمانهای نوساز از معاملات به پایین ترین میزان در هشت سال گذشته رسیده است.
مهرماه امسال واحدهای با عمر بنای کمتر از پنج سال ۲۸.۶ درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص دادند که کاهش ۱۴ درصدی را در مقایسه با مهرماه ۱۴۰۰ نشان می‌دهد. سهم آپارتمانهای کمتر از پنج سال سن در شرایطی به ۲۸.۶ درصد رسیده که سال ۱۳۹۳ این واحدها ۵۸ درصد از قراردادهای خرید و فروش را به خود اختصاص می‌دادند. در واقع معاملات آپارتمانهای نوساز در مقایسه با هشت سال قبل ۵۰ درصد کاهش یافته است.
رشد سنگین قیمت آپارتمانهای نوساز و ایجاد رکود در این بخش منجر به کاهش ساخت و ساز شده است. آمار و ارقام بهار امسال از افت ۴۸ درصدی ساخت و ساز در تهران نسبت به سال گذشته حکایت دارد. در کل کشور نیز تولید مسکن حدود ۱۳ درصد در مقایسه با سال قبل کاهش نشان می‌دهد. همزمان با نزول تولید مسکن، معاملات واحدهای نوساز نیز کاهش یافته که عوامل مختلفی از جمله جهش قیمت مسکن و رکود معاملات در این مساله اثرگذار است.
در بهار ۱۴۰۱ برای تعداد ۵۹۴۵ واحد مسکونی در شهر تهران پروانه صادر شده که ۴۸.۴ درصد نسبت به فصل قبل و ۴۶.۱ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل کاهش نشان می‌دهد.
بهار امسال در کل نقاط شهری کشور نیز تعداد ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد مسکونی در پروانه‌های صادر شده برای احداث ساختمان پیش‌بینی شده که در مقایسه با زمستان و بهار سال گذشته به ترتیب ۲۱.۸ و ۱۲.۷ درصد کاهش نشان می‌دهد.
کارشناسان دلایل مختلفی را برای افت ساخت و ساز، همزمان با یکی از بزرگترین پروژه‌های دولتی مسکن عنوان می‌کنند که از جمله آن می‌توان به تورم مصالح ساختمانی، رکود معاملات ملکی ناشی از جهش قیمت مسکن، کاهش توان خرید متقاضیان و انتظار برای تزریق واحدهای جدید دولتی به بازار مسکن اشاره کرد.
هر متر مسکن در تهران ۴۳.۷ میلیون تومان
روند کاهش نرخ رشد ماهیانه قیمت در بازار مسکن شهر تهران که از تیرماه امسال آغاز شده بود، بر اساس گزارش دو متولی ارایه آمار، ادامه پیدا کرد. طبق اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت هر متر خانه در تهران در این ماه به ۴۳.۷ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که در مقایسه با ماه قبل ۱.۲ درصد و نسبت به ماه مسابه قبل ۳۸.۲ درصد رشد نشان می‌دهد. همچنین مرکز آمار متوسط وزنی قیمت هر متر آپارتمان در تهران را ۴۶.۴ میلیون و متوسط حسابی آن را ۴۴.۳ میلیون تومان اعلام کرد. تعداد معاملات نیز بر اساس گزارش بانک مرکزی ۵.۴ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال قبل به‌ترتیب ۱۰.۲ و یک درصد کاهش یافته است.
خانه های نوساز خریدار ندارد؟ - بروز شکاف قیمتی چشمگیر در بازار مسکن
سرویس اقتصادی - تورم مصالح ساختمانی، شکاف قیمت آپارتمانهای نوساز و قدیمی‌ساز را تشدید کرده و به همین لحاظ تعداد معاملات خانه‌های نوساز به پایین‌ترین حد خود رسیده و نسبت به هشت سال قبل ۵۰ درصد کاهش یافته است.
به گزارش سرویس اقتصادی برخط نیوز به نقل از همشهری - بهار امسال تورم مصالح ساختمانی در مقایسه با فصل مشابه سال گذشته ۴۳.۴ درصد اعلام شد. بیشترین میزان رشد نیز به گروه سیمان، بتن، شن و ماسه با ۵۵.۸ درصد مربوط بود. تورم مصالح در مقایسه با فصل قبل یعنی زمستان ۱۴۰۰ نیز معادل ۷.۹ درصد رشد کرد.
اثر رشد قیمت نهاده های ساختمانی به شکل ایجاد شکاف قیمتی بین واحدهای نوساز و واحدهای با عمر بنای سه سال به بالا بروز کرده است. بررسی ها نشان می دهد قیمت واحدهای کلیدنخورده که در سال جاری تکمیل شده به مراتب بیش از آپارتمان هایی است که تا قبل از سال ۱۳۹۸ وارد بازار مسکن شده اند.
بازار مصالح ساختمانی معمولا با مقدار اندکی تفاوت از تورم نقطه به نقطه پیروی می کند. مهرماه سال جاری نرخ تورم نقطه به نقطه ۴۸.۶ درصد بود. اگر قیمت نهاده های ساختمانی نیز به همین ترتیب دچار رشد شده باشد، قیمت ساخت نیز افزایش می یابد. این در حالی است که تورم سالانه بازار مسکن شهر تهران ۳۸ درصد اعلام شده است.
با توجه به رکود حاکم بر بازار مسکن در حال حاضر قیمت مسکن دچار عقب ماندگی در مقایسه با تورم عمومی شده است. هم اکنون می توان با قیمت هایی به مراتب پایین تر از نرخ ساخت، آپارتمان هایی با عمر بنای بالای سه سال خریداری کرد. این در حالی است که سهم فروش آپارتمانهای نوساز از معاملات به پایین ترین میزان در هشت سال گذشته رسیده است.
مهرماه امسال واحدهای با عمر بنای کمتر از پنج سال ۲۸.۶ درصد از کل معاملات مسکن شهر تهران را به خود اختصاص دادند که کاهش ۱۴ درصدی را در مقایسه با مهرماه ۱۴۰۰ نشان می دهد. سهم آپارتمانهای کمتر از پنج سال سن در شرایطی به ۲۸.۶ درصد رسیده که سال ۱۳۹۳ این واحدها ۵۸ درصد از قراردادهای خرید و فروش را به خود اختصاص می دادند. در واقع معاملات آپارتمان های نوساز در مقایسه با هشت سال قبل ۵۰ درصد کاهش یافته است.
رشد سنگین قیمت آپارتمان های نوساز و ایجاد رکود در این بخش منجر به کاهش ساخت و ساز شده است. آمار و ارقام بهار امسال از افت ۴۸ درصدی ساخت و ساز در تهران نسبت به سال گذشته حکایت دارد. در کل کشور نیز تولید مسکن حدود ۱۳ درصد در مقایسه با سال قبل کاهش نشان می دهد. همزمان با نزول تولید مسکن، معاملات واحدهای نوساز نیز کاهش یافته که عوامل مختلفی از جمله جهش قیمت مسکن و رکود معاملات در این مساله اثرگذار است.
در بهار ۱۴۰۱ برای تعداد ۵۹۴۵ واحد مسکونی در شهر تهران پروانه صادر شده که ۴۸.۴ درصد نسبت به فصل قبل و ۴۶.۱ درصد نسبت به فصل مشابه سال قبل کاهش نشان می دهد.
بهار امسال در کل نقاط شهری کشور نیز تعداد ۹۰ هزار و ۲۹۰ واحد مسکونی در پروانه های صادر شده برای احداث ساختمان پیش بینی شده که در مقایسه با زمستان و بهار سال گذشته به ترتیب ۲۱.۸ و ۱۲.۷ درصد کاهش نشان می دهد.
کارشناسان دلایل مختلفی را برای افت ساخت و ساز، همزمان با یکی از بزرگترین پروژه های دولتی مسکن عنوان می کنند که از جمله آن می توان به تورم مصالح ساختمانی، رکود معاملات ملکی ناشی از جهش قیمت مسکن، کاهش توان خرید متقاضیان و انتظار برای تزریق واحدهای جدید دولتی به بازار مسکن اشاره کرد.
هر متر مسکن در تهران ۴۳.۷ میلیون تومان
روند کاهش نرخ رشد ماهیانه قیمت در بازار مسکن شهر تهران که از تیرماه امسال آغاز شده بود، بر اساس گزارش دو متولی ارایه آمار، ادامه پیدا کرد. طبق اعلام بانک مرکزی میانگین قیمت هر متر خانه در تهران در این ماه به ۴۳.۷ میلیون تومان در هر متر مربع رسید که در مقایسه با ماه قبل ۱.۲ درصد و نسبت به ماه مسابه قبل ۳۸.۲ درصد رشد نشان می دهد. هم چنین مرکز آمار متوسط وزنی قیمت هر متر آپارتمان در تهران را ۴۶.۴ میلیون و متوسط حسابی آن را ۴۴.۳ میلیون تومان اعلام کرد. تعداد معاملات نیز بر اساس گزارش بانک مرکزی ۵.۴ هزار فقره بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه در سال قبل به ترتیب ۱۰.۲ و یک درصد کاهش یافته است.
آموزش پیدا کردن نقطه ورود در معاملات فارکس
اگر مدیریت سرمایه نیمی از معاملات باشد، تعیین نقطه ورود فارکس بخش دیگر را تشکیل می‌دهد. اگر نتوانید نقاط ورود به معامله را به درستی تعیین کنید، حتی بهترین تحلیل‌ها نیز تاثیر چندانی نخواهد داشت. حتی اگر از افزایش قیمت یک جفت ارز در آینده اطلاع داشته باشیم، اگر از زمان وقوع این افزایش قیمت اطلاعی نداشته باشید، بعید است دانش شما سودی به همراه داشته باشد. در مقابل نیز اگر شرایط جفت ارزی شرایط مناسبی برای خرید نداشته باشد و شما در موقعیت نامناسب وارد معامله شوید، سرمایه خود را در معرض ریسک قرار می‌دهید.
تسلط بر زمان ورود به معاملات، بازدهی مثبت شما را در نوسانات بازار فارکس افزایش می‌دهد. در این مقاله سعی کردیم به بررسی ۳ استراتژی بپردازیم که در ورود شما به معاملات مفید خواهد بود.
نقطه ورود در معاملات فارکس چیست؟
نقطه ورود فارکس (entry point)، سطح یا قیمت مشخصی است که یک معامله‌گر، به قصد خرید یا فروش، وارد معامله می‌شود. تصمیم‌گیری درباره نقطه ورود معاملات در فارکس، به علت عوامل متغییر زیادی که در بازار فارکس وجود دارد، اندکی پیچیده است. بهترین زمان برای ورود به معاملات فارکس به استراتژی و سبک معامله بستگی دارد. رویکردهای متفاوتی در این زمینه وجود دارد. ۳ موردی که در مقاله بررسی خواهیم کرد، تنها رویکردهای محبوب هستند و تنها روش‌های موجود نیستند.
استراتژی نقطه ورود فارکس شماره 1: کانال‌های روند
خطوط روند ابزارهای اساسی مورد استفاده تحلیل‌گر‌های تکنیکال هستند. عموما از این ابزارهای برای شناسایی سطوح حمایت و مقاومت استفاده می‌شود. در مثال زیر، قیمت به وضوح حرکات سقف‌های بالاتر (Higher Highs) و کف‌های بالاتر (Higher Lows) مشخصی را نشان می‌دهد که نشان از یک روند صعودی برجسته دارد. این موضوع امکان تشخیص سوگیری معاملاتی (trading bias) خرید در حمایت و کسب سود در مقامت را فراهم میکند. وقتی قیمت این سطوح کلیدی حمایت و مقاومت را شکست، معامله‌گران باید از احتمال برک‌اوت (Breakout) یا معکوس شدن روند آگاه باشند.
استراتژی ورود فارکس بر اساس کانال‌های روند، نمودار هفتگی USD/ZAR
سوگیری معاملاتی (trading bias) چیست؟
سوگیری معاملاتی (trading bias)، یک نوع آمادگی یا چشم‌انداز در بازارهای مالی است که در آن معامله‌گران نسبت به وقوع یک نتیجه مشخص در مقایسه با سایر گزینه‌های جایگزین، احتمال بیشتری قائل می‌شوند. این سوگیری‌های معاملاتی، معمولا توسط معاملات نقطه ای چیست؟ عوامل فاندامنتال یا تکنیکال تعیین می‌شوند. این مفهوم اغلب با روند بازار ارتباط مستقیم دارد.
استراتژی نقطه ورود فارکس شماره 2: الگوهای کندلی
الگوهای کندلی (Candlestick) ابزار قدرتمندی است که توسط معامله‌گران، برای جستجوی نقاط ورود فارکس و سیگنال‌های فارکس، استفاده می‌شود. در مثال زیر، الگوی کندلی چکشی (hammer) را می‌توان به عنوان نطقه ورود در جفت ارز فارکس EUR/USD در نظر گرفت.
البته در نظر داشته باشید که شناسایی چکش یا هر الگوی کندلی دیگر، نقطه ورود شما به معامله را تایید نمی‌کند. نقاط ورود به اندازه الگوهای کندلی اهمیت دارند. نقاط ورود بیشتر الگوی کندلی را تایید میکند، بنابراین ریسک را کاهش داده و احتمال موفقیت را بالا می‌برد.
الگوی کندل چکشی، نمودار روزانه EUR/USD
در نمودار بالا، الگوی چکشی با دایره آبی مشخص شده است. با وجود اینکه الگوی کندل چکش تغییر روند را نشان می‌دهد؛ اما بدون تاییدهای دیگر، این الگو ممکن است سیگنال درستی را نشان ندهد. در این حالت، درصورتی‌که بعد از کندل چکش یک کندل صعودی تشکیل شود، احتمال اینکه کندل تشکیل شده، تاییدی برای تغییر روند باشد بالاست. این سوگیری قوی و رو به بالا بوده و کندل چکشی را برای معامله‌گران تایید میکند.
معامله‌گران اغلب به دنبال نشانه‌های متعددی برای تایید اعتبار معامله‌ها (مانند اندیکاتورها)، در الگوهای کندلی، حرکات قیمت و اخبار، هستند؛ اما در این مقاله سعی کردیم از استراتژی‌های ساده استفاده کنیم.
استراتژی نقطه ورود فارکس شماره 3: برک‌اوت (Breakout)
استفاده از برک‌اوت به عنوان سیگنال ورود، یکی از پرکاربردترین ابزارهای تعیین نقطه ورود فارکس توسط معامله‌گران است. استراتژی بریک اوت شامل شناسایی سطوح کلیدی و استفاده از آن‌ها برای مشخص کردن نقطه ورود است. کسب اطلاعات در زمینه حرکات قیمت یا پرایس اکشن، کلید استفاده از استراتژی بریک‌اوت است. معاملات بریک‌اوت زمانی رخ می‌دهد که قیمت‌ها فراتر از سطوح حمایت یا مقاومت حرکت کند.
به دلیل سادگی این استراتژی، استفاده از بریک اوت برای تشخیص نقطه ورود جهت استفاده معامله‌گران تازه‌کار نیز مناسب است. مثال زیر یک سطح حمایت کلیدی (به رنگ قرمز) را نشان می‌دهد. بعد از آن یک بریک‌اوت همراه با افزایش حجم رخ می‌دهد که بیشتر از حرکات نزولی حمایت میکند. ورود با یک جهش ساده از سطح حمایت تحریک می‌شود. در موارد دیگر، معامله‌گران به دنبال یک کندل تایید کننده هستند که خارج از سطوح کلیدی تشکیل شود.
استراتژی ورود به معامله فارکس بر اساس بریک اوت، نمودار روزانه USD/JPY
ثبت بالاترین تورم ماهانه اجاره مسکن در مهرماه
سرعت رشد ماهانه اجاره‌بهای مسکن به‌رغم عبور بازار اجاره از فصل اصلی نقل و انتقالات، رکورد زد. میانگین مبلغ اجاره آپارتمان هم در تهران و هم در سایر شهر‌های کشور، مهر ماه امسال ۷درصد نسبت به شهریور افزایش پیدا کرد؛ به‌طوری‌که این میزان رشد ماهانه دست‌کم از سال۹۲ تاکنون که ارقام نوسان هزینه اجاره‌نشینی به ثبت رسیده، بی‌سابقه است.
پایگاه خبری تحلیلی انتخاب (Entekhab.ir) :
دنیای اقتصاد: سرعت رشد ماهانه اجاره‌بهای مسکن به‌رغم عبور بازار اجاره از فصل اصلی نقل و انتقالات، رکورد زد. میانگین مبلغ اجاره آپارتمان هم در تهران و هم در سایر شهر‌های کشور، مهر ماه امسال ۷درصد نسبت به شهریور افزایش پیدا کرد؛ به‌طوری‌که این میزان رشد ماهانه دست‌کم از سال۹۲ تاکنون که ارقام نوسان هزینه اجاره‌نشینی به ثبت رسیده، بی‌سابقه است.
حتی سال گذشته که رشد سالانه اجاره‌بها رکورد تاریخی زد، تغییرات ماهانه زیر ۵درصد بود. بررسی‌ها درباره علت «پاییز معاملات نقطه ای چیست؟ داغ اجاره‌بها» نشان می‌دهد، سه نیروی محرک باعث این رویداد شده‌است. تغییرات اجاره‌بها تابعی از تورم عمومی و تورم مسکن است و عمدتا میان این دو نرخ نوسان میکند. ماه گذشته با توجه به معامله اجاره آپارتمان‌هایی که عمده آن‌ها از شهریور فایل شده بودند، سطح بسیار بالای تورم عمومی تابستان و همچنین صعود نیمسال اول قیمت آپارتمان، اثر افزایشی بر مبالغ اجاره گذاشت. در کنار این دو عامل، التهاب یک متغیر بیرونی نیز رفتار موجر‌ها را تحت تاثیر قرار داد.
بروز شوک سوم در بازار اجاره، منجر به ثبت داغ‌ترین پاییز برای این بازار در مهرماه ۱۴۰۱ شد. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد مهرماه امسال بیشترین حرارت در بازار پاییزی اجاره مسکن تجربه شد. سرعت رشد ماهانه اجاره بهای مسکن در نخستین ماه از فصل پاییز، رکورد بیشترین تورم ماهانه اجاره آپارتمان‌ها در شهر تهران را شکست. اجاره بهای مسکن در مهرماه در مقایسه با شهریور امسال در شهر تهران ۷ درصد رشد کرد. این میزان بالاترین تورم ماهانه اجاره مسکن از ابتدای سال تاکنون است. بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از رصد نقش شوک سوم به بازار اجاره در ثبت داغ‌ترین پاییز بازار اجاره در مهرماه امسال خبر می‌دهد. این شوک سوم، نوسانات ارزی و دلاری است که رفتار سمت عرضه در تعیین سطح نرخ‌های اجاره مسکن در این ماه را تحت تاثیر قرار داد.
پیش از این، شوک ناشی از انتقال اثر جهش قیمت مسکن از یک سو و شوک ایجاد شده در نتیجه ثبت تورم عمومی بالا به عنوان دو عامل اثرگذار بر بازار اجاره، تحولات این بازار را جهت می‌داد.
رفتار متفاوت نسبت به شهریور
در حالی که شهریور ماه امسال، به لحاظ تحولات نقطه‌ای بازار اجاره، کمترین میزان رشد اجاره بها در یک ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل رصد شد، اما رفتار بازار اجاره در مهرماه به لحاظ تحولات ماهانه قیمت، متفاوت از شهریور بود.
شهریور ماه امسال، تورم نقطه‌ای اجاره بهای مسکن در شهر تهران (میانگین رشد اجاره بها در شهریور ۱۴۰۱ نسبت به شهریور ۱۴۰۰)، حدود ۴۱ درصد بود. این میزان کمترین میزان رشد نقطه‌ای اجاره بها از ابتدای سال تاکنون بود. در مهرماه نیز همین میزان رشد نقطه ای، یعنی افزایش ۴۱ درصدی اجاره بها نسبت به مهر ۱۴۰۰ تکرار شده است، اما روند ماهانه تغییرات اجاره بها، شرایط متفاوتی را روایت میکند.
علامت رخداد پاییزی اجاره
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» با استناد به آمار‌های رسمی، علائم رخداد متفاوت پاییزی در بازار اجاره را نشان می‌دهد. ابتدای آبان ماه امسال، مرکز آمار ایران در گزارشی درباره وضعیت تورم عمومی، آماری قابل تامل از تورم ماهانه اجاره بهای مسکن در کشور منتشر کرد. در شرایطی که در هر ماه به‌طور متوسط تغییرات ماهانه اجاره بهای مسکن حول و حوش ۲ تا ۳ درصد بود، اما در گزارش آبان ماه، بیشترین رشد اجاره بها نسبت به ماه‌های قبل ثبت شده بود. در این گزارش، تورم ماهانه شاخص اجاره بها در کشور در مهرماه امسال، ۶ درصد اعلام شده است. این نخستین علامت از بروز رخداد متفاوت تورمی در بازار اجاره مسکن پاییزی است.
رصد اجاره از دو دوربین
بعد از انتشار آمار رسمی از رخداد جدید پاییزی بازار اجاره، «دنیای اقتصاد» تحولات مهرماه این بازار را از دو دوربین رصد کرده است. در واقع ماجرای رشد تند اجاره بها به لحاظ تغییرات ماهانه قیمت‌ها در این بازار را از دو کانال یا دو دوربین، می‌توان شرح داد.
نخستین دوربین مربوط به آمار‌های رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی درباره تحولات بازار اجاره مسکن شهر تهران در مهرماه امسال است. دوربین دوم نیز اطلاعات به دست آمده از تحقیقات و بررسی‌های میدانی با استناد به واقعیت‌های روز بازار اجاره مسکن و اظهارات واسطه‌های معاملات ملک در روایت و تحلیل آنچه در مهرماه این بازار، سطح قیمت‌ها را تحت تاثیر قرار داد، است. بانک مرکزی در هر ماه، گزارش مربوط به تحولات بازار مسکن شهر تهران (خرید و فروش و اجاره) مربوط به ماه قبل و تغییرات آن را منتشر میکند. در گزارش مربوط به تحولات مهرماه بازار مسکن که آخرین گزارش منتشر شده از سوی این مرجع آماری است، علامت دوم از رخداد متفاوت پاییزی بازار اجاره دیده می‌شود.
البته در بازار اجاره مسکن از آنجا که قرارداد‌ها یکساله است، معمولا تحولات نقطه‌ای که ناظر بر میزان رشد اجاره بها در هر ماه نسبت به ماه مشابه سال قبل است، اهمیت بیشتری دارد، اما مهرماه، با وجود آنکه تورم نقطه‌ای این بازار مشابه شهریور ماه و معادل ۴۱ درصد بود، رشد تند ماهانه اجاره بها، رویدادی خبرساز و قابل تامل محسوب می‌شود. به ویژه آنکه این رشد ماهانه، فاصله محسوسی با متوسط رشد ماهانه اجاره بها در ماه‌های قبل دارد و بیشترین میزان تورم ماهانه اجاره، دست کم از ابتدای سال تاکنون محسوب می‌شود.
تورم ماهانه اجاره مسکن شهر تهران در فروردین ماه امسال ۸/ ۰ درصد، در اردیبهشت ماه ۹/ ۱ درصد، در خرداد ۷/ ۲ درصد، در تیر ۵/ ۴ درصد، در مرداد ۶/ ۴ درصد و در شهریور ماه ۶/ ۴ درصد بود. آمار‌ها نشان می‌دهد در مهرماه در حالی این میزان تورم ماهانه به ۷ درصد رسیده است که از ابتدای سال تاکنون سرعت رشد ماهانه اجاره بها در شهر تهران افزایشی بوده است و در هر ماه نسبت به ماه قبل افزایش یافته است.
این رشد ماهانه ۷ درصدی در بازار اجاره شهر تهران که در آمار‌های رسمی منتشر شده از سوی بانک مرکزی مربوط به تحولات بازار مسکن پایتخت در نخستین ماه از فصل پاییز منعکس شده است، نه تنها از ابتدای سال جاری، بلکه دست کم از سال ۹۲ به بعد که داده‌های مربوط به تغییرات فصلی اجاره بهای مسکن در شهر تهران وجود دارد، بی سابقه است. نکته کامل‌تر آنکه سال گذشته که اجاره بهای مسکن در شهر تهران رکورد زد و رشد نقطه‌ای اجاره بها در قله تورمی قرار گرفت، باز هم رشد پاییزی اجاره مسکن نسبت به تورم تابستانه این بازار، نصف تورم ماهانه اجاره در مهرماه نسبت به شهریور امسال بود.
ماجرای شوک‌های قبلی
بازار اجاره مسکن در ماه‌های قبل عمدتا تحت تاثیر دو شوک مهم قرار داشت. یک شوک مربوط به تحولات درونی بازار مسکن از سمت انتقال اثر جهش قیمت مسکن به بازار اجاره با تاخیر زمانی و شوک دوم از بیرون بازار ملک ناشی از تاثیرپذیری این بازار از تغییرات تورم عمومی است. اثر تغییرات این دو پارامتر در شهریور ماه ۱۴۰۱، منجر به ثبت کمترین میزان رشد نقطه‌ای اجاره بهای مسکن در شهر تهران در آمار‌های مربوط به متوسط اجاره بها در پایتخت شد. اثر سه سال جهش شدید و پی در پی قیمت مسکن در فاصله ابتدای سال ۹۷ تا پایان سال ۹۹، در سال ۱۴۰۰ خود را در بازار اجاره منعکس کرد. در سال ۱۴۰۰ قله تورمی بازار اجاره فتح شد و اجاره بها در شهر تهران در برخی از ماه‌ها تا بیش از ۵۰ درصد نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل رشد داشت. اما تحت تاثیر ورود بازار مسکن به فازپساجهش و توقف رشد شدید قیمت فروش مسکن در سال ۱۴۰۰، اثر پساجهش به بازار اجاره مسکن شهر تهران در سال ۱۴۰۱ منتقل شده و بنابراین کمترین سطح تورم نقطه‌ای اجاره مسکن در شهریور ماه امسال از ابتدای سال، شکل گرفت.
تحت تاثیر این موضوع، دو سناریو درباره آینده بازار اجاره مسکن شکل گرفت. سناریوی اول، ادامه کاهش سرعت رشد اجاره بها در پایتخت بود. «دنیای اقتصاد» در گزارشی که ماه قبل درباره تحولات بازار اجاره مسکن شهر تهران در شهریور ماه منتشر شد اعلام کرد: تحقق این سناریو به کنترل انتظارات تورمی، کاهش تورم عمومی و همچنین ثبات قیمت در بازار مسکن و نبود چشم انداز رشد شدید در این بازار در ماه‌های بعد، بستگی دارد.
به این معنا که اگر شرایط برای کاهش تورم عمومی، کنترل و مهار انتظارات تورمی و همچنین حرکت بازار مسکن به سمت ثبات قیمت مهیا شود می‌توان انتظار داشت که سرعت رشد نقطه‌ای اجاره بها در تهران و سپس در سایر شهر‌ها کاهش یابد. سناریوی دوم هم بازگشت اجاره‌بها به سمت قله‌های تورمی در ماه‌های بعد بود. با این حال و در شرایطی که تورم نقطه‌ای اجاره بهای مسکن شهر تهران در مهرماه مشابه تورم نقطه‌ای این بازار در شهریور و معادل حدود ۴۱ است، اما رشد تند تورم ماهانه در این بازار، می‌تواند زمینه ساز افزایش سرعت رشد نقطه‌ای اجاره مسکن در ماه‌های بعد باشد. اینکه با وجود رشد تند ماهانه اجاره‌بها در شهر تهران، رشد نقطه‌ای نرخ‌ها در این بازار، با شهریور ماه یکسان شده است مربوط به انتقال اثر ماه‌های قبل با تاخیر زمانی به بازار اجاره مهرماه و انعکاس آن در تحولات نقطه‌ای این بازار است. با این توضیح می‌توان اثر این رشد تند ماهانه اجاره بهای پاییزی مسکن را در آمار‌های مربوط به تورم نقطه‌ای این بازار در ماه‌های بعد مشاهده کرد.
تحولات بازار اجاره مسکن در حالی از ابتدای سال تاکنون عمدتا تحت تاثیر وضعیت قیمت مسکن و تورم عمومی قرار داشت که در مهرماه شوک دیگری به این بازار وارد شد و به عنوان اصلی‌ترین پارامتر موثر بر تغییرات این بازار در نخستین ماه از فصل پاییز شناسایی می‌شود.
این شوک سوم از ناحیه جهش نرخ دلار، بازار اجاره پاییزی را تحت تاثیر قرار داده است. به همین علت است که در این ماه، تحت تاثیر رشد محسوس نرخ دلار، تورم ماهانه ۷ درصدی که نرخ رشدی شدید در این بازار محسوب می‌شود، به ثبت رسیده و سطح اجاره بهای مسکن در پایتخت را تحت تاثیر قرار داده است. این در حالی است که بازار پاییزی اجاره مسکن علاوه بر شوک سوم ناشی از جهش ارزی، همچنان تحت تاثیر دو شوک اولیه ناشی از تورم عمومی و تحولات قیمت نیز قرار دارد.
تحقیقات میدانی «دنیای اقتصاد» از وضعیت پاییزی بازار اجاره مسکن به عنوان دومین دوربین رصد تغییرات مهرماه در این بازار، نشان می‌دهد، در این ماه، موجر‌ها تحت تاثیر افزایش انتظارات تورمی ناشی از جهش دلاری، شرایط متفاوت و جدیدی را به لحاظ سطح قیمت، در فایل‌های خود لحاظ کرده اند.
مکمل شوک ارزی به اجاره بها
به گزارش «دنیای اقتصاد»، اثر جهش ارزی، مهرماه امسال خود را در بازار معاملات خرید و فروش مسکن نیز نشان داد. با وجود کاهش ۱۰ درصدی حجم معاملات خرید مسکن در مهرماه، آمار‌های رسمی از رشد مثبت بیش از یک درصدی قیمت مسکن در این ماه نسبت به شهریور ماه حکایت کرد.
در این ماه تحت تاثیر احتیاط سرمایه گذاران ملکی در ورود به بازار و پذیرش سطوح بالای قیمتی برای خرید آپارتمان، به عنوان تقاضای غالب در بازار مسکن، حجم معاملات مسکن نسبت به شهریور ماه افت محسوس ۱۰ درصدی را تجربه کرد. اما اثر جهش ارزی بر بازار مسکن مانع از کاهش قیمت آپارتمان‌ها با وجود کاهش تقاضا برای خرید مسکن در این ماه شد.
کاهش حجم معاملات خرید و فروش مسکن در مهرماه عامل مکمل رشد تند اجاره بها در مهرماه نسبت به شهریور، محسوب می‌شود. جهش ارزی و دلاری نه تنها در ثبت تورم ماهانه شدید بازار اجاره در مهرماه موثر بود بلکه تحولات بازار معاملات مسکن را تحت تاثیر قرار داد. به دنبال کاهش خرید مسکن و افت معاملات سرمایه‌ای در این بازار، حجم عرضه به بازار اجاره کاهش یافت. چرا که در ماه‌های اخیر بخش غالب خریداران سرمایه‌ای که بیشترین سهم از خریداران مسکن را به خود اختصاص می‌دادند، واحدهای خریداری‌شده را به بازار اجاره عرضه می‌کردند. اما در مهرماه معاملات مسکن از ناحیه افزایش احتیاط سرمایه گذاران برای ورود به بازار و خرید آپارتمان، کاهش یافت و در نتیجه عرضه آپارتمان نیز به بازار اجاره افت کرد. این کاهش عرضه در کنار کاهش طبیعی عرضه فایل اجاره مسکن ناشی از تغییر فصل و خروج از مقطع زمانی اوج جابه جایی‌ها در این بازار -تابستان- عوامل مکمل و اثرگذار در ثبت تورم ماهانه شدید اجاره هستند.
به این ترتیب می‌توان از جهش ارزی به عنوان عامل اصلی و کاهش عرضه فایل اجاره مسکن به بازار ملک به عنوان عامل مکمل رشد ۷ درصدی اجاره بهای مسکن در شهر تهران تنها به فاصله یک ماه یاد کرد.
تغییر الگوی تورم استیجار
بررسی‌های «دنیای اقتصاد» از الگوی تورم در بازار اجاره مسکن از تغییر این الگو طی سه سال گذشته خبر می‌دهد. از سال ۹۹ تاکنون الگوی رشد اجاره بها به لحاظ تغییرات اجاره مسکن در دو نیمه سال، تغییر کرده است. پیش از سال ۹۹ معمولا تورم اجاره در نیمسال اول، بالاتر از تورم اجاره نیمه دوم سال بود. علت این موضوع هم شکل گیری قیمت‌های جدید در بازار اجاره در نیمسال اول و قرار داشتن فصل اوج جابه جایی در این بازار در نیمه اول سال بود. در واقع در هر سال معمولا در نیمه اول سال، قیمت‌های جدید شکل گرفته و برای یک‌سال تثبیت می‌شد. اما از سال ۹۹ به بعد این الگو تغییر کرد و یافته‌های «دنیای اقتصاد» نشان می‌دهد، از این سال، تورم اجاره در نیمسال دوم شدیدتر از تورم نیمسال اول این بازار بوده است.
متوسط تورم نقطه‌ای در بازار اجاره مسکن در نیمه اول سال ۹۹ معادل ۲۷ درصد بود این میزان در نیمه دوم این سال به ۳۰ درصد رسید.
در سال ۱۴۰۰ نیز متوسط تورم نقطه‌ای اجاره در نیمسال اول ۳۵ درصد معاملات نقطه ای چیست؟ و در نیسمال دوم ۴۹ درصد بود. در سال ۱۴۰۱ متوسط تورم نقطه‌ای اجاره ۴۵ درصد است. در صورت ادامه این روند انتظار می‌رود الگویی که از سال ۹۹ تاکنون در این زمینه در بازار اجاره شکل گرفته است، در نیمسال دوم ۱۴۰۱ نیز تجربه شود.
توصیه به سیاستگذار
بازار پاییزی اجاره بهای مسکن در حالی در نخستین ماه از این فصل با تورم ماهانه شدید مواجه شده است که به نظر می‌رسد اثر این رشد شدید ماهانه، خود را در تورم نقطه‌ای ماه‌های بعد منعکس خواهد کرد. در صورت ادامه‌دار شدن رشد شدید ماهانه اجاره مسکن، تورم نقطه‌ای در ماه‌های بعد بالاتر از تورم نقطه‌ای ۴۱ درصدی شهریور و مهرماه، دور از انتظار نیست.
در چنین شرایطی سیاستگذار باید نسبت به کنترل، مهار و تنظیم متغیر‌هایی که از بیرون بازار مسکن، سطح اجاره بها را تحت تاثیر قرار می‌دهند، اقدام کند. از آنجا که عایدی اجاره مسکن عمدتا صرف هزینه‌های زندگی موجران می‌شود و حتی موجران سرمایه گذار عایدی اجاره داری را در سایر بازار‌ها سرمایه گذاری می‌کنند، عوامل بیرونی که منجر به رشد انتظارات تورمی می‌شوند، سطح اجاره بها را تحت تاثیر قرار داده و آن را افزایش می‌دهد. نوسانات ارزی و دلاری با اثرگذاری بر سطح تورم عمومی و رشد انتظارات تورمی از جمله مهم‌ترین پارامتر‌های اثرگذار بر افزایش سطح اجاره بهای مسکن هستند که لازم است سیاستگذار هر چه سریع‌تر نسبت به مهار و کنترل آن اقدام لازم را انجام دهد.
یک دلیل مهم این موضوع به تغییرات بازار اجاره ناشی از مصوبه دستوری تعیین نرخ اجاره بها در سه سال گذشته مربوط می‌شود. در سه سال اخیر، بخشی از متقاضیان بازار اجاره تا ابتدای تابستان که مصوبه جدید برای رشد اجاره‌بها ابلاغ شود، مدت زمان سکونت در واحد را برای چند ماه افزایش دادند یا به اصطلاح از موجر مهلت چند ماهه گرفتند. در واقع در این مدت در انتظار مشخص شدن نرخ‌های جدید بازار اجاره، به‌طور رسمی قرارداد‌ها را تمدید نکرده یا در بازار جابه جا نشدند. به این ترتیب بخش زیادی از قرارداد‌ها و جابه جایی‌ها و همچنین تمدید‌ها در بازار اجاره در نیمسال دوم سال تعیین تکلیف شد. از این رو، یک علت مهم آنکه الگوی تورمی اجاره مسکن در دو نیمسال، از سال ۹۹ تاکنون تغییر کرده است، به این مصوبه و اثر آن بر رفتار متعاملین بازار اجاره مربوط می‌شود.
دیدگاه شما